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La valeur économique des paysages des villes périurbanisées

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La recherche présentée ici propose une méthode de description et d’évaluation des caractéristiques d’un paysage qui combine la géographie quantitative et l’économétrie des modèles hédoniques. Un modèle géographique produit des indices caractérisant les paysages à partir d’une reconstitution de la vue depuis le sol, en tenant compte des effets du relief et des masques que les objets hauts opposent à la vue. Il décrit la quantité de paysage vu par un observateur au niveau du sol en la répartissant entre 13 types d’occupations du sol. Les variables produites par le modèle géographique sont utilisées dans des régressions hédoniques qui permettent d’évaluer l’impact des attributs paysagers ainsi mesurés sur les prix des transactions immobilières. Nous avons appliqué cette méthode à six zones géographiques périurbaines, autour des villes de Dijon, Besançon, Lyon, Marseille et Brest et pour l’ensemble de la région Nord-Pas-de-Calais. Nous pouvons ainsi comparer les résultats obtenus en appliquant la même méthode sur le même type de données, dans des contextes différents, notamment par le type de paysage. De plus, pour Dijon, Besançon et le Nord-Pas-de-Calais, nous disposons de plusieurs sources d’information géographique différant par leur qualité, notamment la finesse des images satellitaires utilisées ; ce qui nous permet d’analyser l’impact de la qualité des données sur la qualité de la description des paysages et sur les évaluations économiques qui en résultent. En règle générale, les résultats obtenus montrent que la contribution des attributs paysagers au prix des biens fonciers et immobiliers est faible mais significative. Les paysages, en particulier les objets « verts » (couverts arborés et agricoles), sont valorisés par les ménages à travers leur capitalisation dans les valeurs immobilières, en particulier dans l’espace périurbain. Cependant, les résultats obtenus sont très sensibles à la qualité et à la finesse des sources d’information utilisées pour décrire le paysage. Ils sont également très variables d’une zone géographique à l’autre, sans que l’on dispose actuellement de facteurs explicatifs de cette variabilité.